Starker Anstieg des Investmentumsatzes in Leipzig

Das Transaktionsvolumen auf dem Leipziger Investmentmarkt belief sich 2011 auf einen Wert von 513 Millionen Euro und hat sich damit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als verdreifacht. Gleichzeitig wird der langjährige Durchschnitt um etwa 29 Prozent übertroffen. Das ergibt der Investment Market Report 2012, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Ende Februar veröffentlichen wird.

„2011 war ein sehr erfolgreiches Jahr für den Leipziger Investmentmarkt, nur in den Boomjahren 2006 und 2007 wurde ein höherer Umsatz im Marktgebiet registriert“, so Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. „Nachdem das erste Quartal recht verhalten begann, wurde im Jahresverlauf ordentlich Fahrt aufgenommen und zum Jahresende insgesamt ein hervorragendes Ergebnis verbucht.“ Damit nimmt Leipzig nicht nur eine Spitzenposition unter den kleineren deutschen Städten ein, sondern es zeigt auch, dass es neben Berlin der aus Investorensicht attraktivste Standort in Ostdeutschland ist. Der Grund hierfür liegt in der Dynamik auf dem Gewerbemarkt, die sich an einem größeren Angebot und einem höheren Umsatz als in allen anderen ostdeutschen Städten festmachen lässt. Investments in Einzelhandelsimmobilien nehmen mit etwa 75 Prozent den höchsten Anteil am Volumen ein und übertreffen damit sogar den deutschlandweiten Trend, der aktuell bei rund 46 Prozent liegt.

Insgesamt wurden 36 Verkäufe in die Analyse einbezogen, wodurch sich die Anzahl im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fast verdoppelt hat. Hierbei handelt es sich um Verkäufe von Gewerbeimmobilien ab 1,5 Millionen Euro und mehr. Das durchschnittliche Volumen pro Deal hat sich ebenfalls erheblich erhöht (plus 70 %) und erreicht nun einen Wert von gut 14 Millionen Euro. Maßgeblich dazu beigetragen haben einige getätigte großvolumige Verkäufe in der Größenklasse über 50 Millionen Euro, die mit 53 Prozent am stärksten am Umsatz beteiligt war. Dazu gehören das Forum am Brühl, Specks Hof und die Marktgalerie.  Mit diesen Transaktionen wurde das Segment 10 bis 25 Millionen Euro mit Objekten wie dem Kontor II in der Prager Straße oder dem Neumarkt 10 von seiner Führungsposition verdrängt.  

Stärkste Käufergruppe waren die Bauträger/Entwickler mit einem Anteil von etwa 26 Prozent. Dicht darauf folgen die  offenen Fonds (gut 24 %), die im vergangenen Jahr hier nicht als Investoren in Erscheinung getreten sind, aber jetzt wieder gute Chancen sehen, ihre langfristigen Strategien am Leipziger Markt gewinnbringen verfolgen zu können. Private Anleger sind mit gut 22 Prozent am Investmentvolumen beteiligt, mit etwas Abstand kommen Spezialfonds mit 14 Prozent. Ausländische Käufer sind mit 7 Prozent wie im Vorjahr dabei.

Auch bei den Verkäufern nehmen Bauträger/Entwickler mit gut 32 Prozent klar die Führungsposition ein. Am Beispiel des Schrödterhauses in der Leipziger Innenstadt wird die Strategie der Bauträger und Entwickler deutlich: Das Objekt wurde mit einem Vermietungsstand von 5% gekauft. Nach aufwändigen Umbauten und hochklassiger Sanierung beträgt der Vermietungsstand 90%, woraufhin die Veräußerung durch den Entwickler erfolgt.   

Die Plätze zwei und drei belegen die offenen Fonds (etwa 17 %) sowie die Pensionskassen (rund 16 %). Beide Verkäufertypen können ihren Anteil am Gesamtumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich erhöhen. Equity/Real Estate Funds, 2010 noch am aktivsten, verkauften im vergangenen Jahr deutlich weniger und sind aktuell mit etwa knapp 9 Prozent am Umsatz beteiligt (minus 16 Prozentpunkte). Ausländische Verkäufer kommen auf 36 Prozent (plus 8 %). Da sich diese Käufergruppe auf die deutschen A-Standorte (Berlin, Hamburg, Frankfurt, München, Düsseldorf und Köln) fokussiert, fand im vergangenen Jahr hier eine Portfolio-Bereinigung statt.

Einzelhandelsimmobilien klar führend – Höchstes Investitionsvolumen in der City

Eine typische Einzelhandelsimmobilie zeichnet sich durch eine überwiegende Flächennutzung durch den Einzelhandel aus. Diese Objekte sind neben innerstädtischen Geschäftshäusern wie dem Katharinum gleichbleibend die beliebteste Anlageklasse in Leipzig; fast drei Viertel des Investmentvolumens wurde in diese Nutzungsart investiert (rund 383 Mio. €). Damit steigert sich ihr Anteil im Vergleich zum Vorjahr deutlich um knapp 35 Prozentpunkte. Weit abgeschlagen folgen die Assetklassen Büroimmobilien (etwa 17 %) und Entwicklungsgrundstücke (gut 4 %). Beide Gruppen haben im Vergleich zum vorherigen Jahr höhere Anteilsverluste zu verzeichnen. Logistikimmobilien sowie Gewerbe- und Industrieobjekte wurden 2011 nur mit Anteilen von jeweils unter 3 Prozent gehandelt.

Die Leipziger City ist die stärkste Umsatzzone. Hier gibt es die höchsten Vermietungsstände und Erträge, was auch auf die moderne  Bausubstanz zurückzuführen ist. „Die Marke ‚Leipziger Innenstadt‘ genießt bei Investoren einen sehr guten Ruf“ so Stefan Sachse von BNP PRE.

Dort wurden nicht nur die meisten Immobilien verkauft, sondern mit gut 65 Prozent auch der höchste Anteil am Transaktionsvolumen registriert. Dazu zählt beispielsweise das Geschäfts- und Bürohaus Marktgalerie. Eine Verschiebung hat es in den Cityrandzonen und Nebenlagen gegeben. Rangierte der Cityrand – hierzu zählen das graphische Viertel, die Südvorstadt oder das Musikviertel - im vergangenen Jahr noch vor den Nebenlagen, so hat sich das Verhältnis aktuell umgekehrt. Mit rund 23 Prozent liegen die Nebenlagen nun vor dem Cityrand (etwa 9 %). Mit den steigenden Mieten in der City und den vielfach erfolgten Sanierungen in den Nebenlagen gewannen diese Gebiete deutlich an Beachtung. Ein anderes Preis-/Leistungsverhältnis und eine Verankerung der Nutzer in der jeweiligen Mikrolage sind die Gründe für diese positive Entwicklung. Den geringsten Anteil am Investitionsumsatz verbucht erneut die Peripherie (knapp 2 %).

Die Netto-Spitzenrenditen haben sich unterschiedlich entwickelt und verzeichneten für Büroimmobilien einen leichten Rückgang auf aktuell 5,6 Prozent. Im Vergleich zu anderen deutschen Städten, die normalerweise in der zweiten Reihe der Investitionsstandorte stehen (beispielsweise Hannover, Nürnberg und Bremen), weist Leipzig darüber hinaus ein vergleichsweise hohes Kaufpreisniveau für Top-Objekte auf. „Dies kann als Indiz für ein steigendes Investoreninteresse gewertet werden. Vor allem auch institutionelle Anleger schauen stärker auf Leipzig als in der Vergangenheit“, so Sachse. Die Gründe dafür sind in der wirtschaftlichen Entwicklung der Region zu sehen. Der Standort verspricht weiterhin eine dynamische Stärkung, gepaart mit einer überzeugenden Markttransparenz. Im Gegensatz zum Bürosegment sind die Netto-Spitzenrenditen von Geschäftshäusern stabil geblieben. Sie liegen unverändert bei 5 Prozent, gleiches gilt für die Top-Renditen von Logistikobjekten mit 7,1 Prozent, die damit etwa 30 bis 50 Basispunkte höher liegen als an den Big-Six-Standorten.

Top-Ergebnis in diesem Jahr nur schwer zu wiederholen

„Der Leipziger Investmentmarkt konnte sich in diesem Jahr über ein außergewöhnlich hohes Investmentvolumen freuen. Doch ob sich diese positive Marktentwicklung 2012 fortsetzen wird, insbesondere vor dem Hintergrund der unsicheren gesamtwirtschaftlichen Lage, bleibt ungewiss“, meint Stefan Sachse. „Auch eine mögliche Verschärfung bei der Vergabe von Krediten und den dadurch entstehenden Engpässen bei der Immobilienfinanzierung könnte das Transaktionsvolumen ebenfalls etwas bremsen. Obwohl eine weiterhin gute Nachfrage, sowohl von privaten als auch institutionellen Investoren, zu erwarten ist, spricht deshalb vieles dafür, dass ein solches Top-Ergebnis 2012 nicht wieder erzielt werden wird. Ein Investmentumsatz, der über dem durchschnittlichen Niveau der vergangenen fünf Jahre liegt, erscheint aber allemal möglich. Bei den Spitzenrenditen deutet alles auf eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau hin.“